买房子的进展 ５

上个周末，去看了一些房子。
看了4间排屋，竟然给我们看到2间很美丽的屋子。

2间都是报价600K，只是地点不同。
一间是Free Hold，一间是 Leasehold。

真正吸引了我们的，是Leasehold 那一间。
结果这2天在考虑的过程，非常痛苦。
因为很喜欢那间排屋。

本来我们的打算是这样的，
买下一间排屋，出租2间房间。
收取RM1200 的租金。
只要每月供款在RM2000以下，我们就可以继续负担少过RM800 的房子开销。

可是吸引我们的房子，却超过了这个价格，而且也不能收取RM1200 的租金。

待续。。。。。。。。。。

买房子的进展 4

之前有个报价被屋主拒绝。我们开价ＲＭ１８０Ｋ，屋主决定不卖，也没有告诉我们想要卖多少钱。
２个星期前，我在报章看到同一区的某个单位报价ＲＭ１９５Ｋ。

结果我们２个人，分别被不同的Ａｇｅｎｔ带我们参观这个Ｕｎｉｔ。后来才得知是同一个单位。

屋主这次要价ＲＭ１８５Ｋ。看来他们是急着要卖的。由于屋子的问题，不容易吸引买家，我们决定站稳ＲＭ１８０Ｋ的价格。目前就等待屋主考虑。

经过参观，我们相信这家房子需要２０Ｋ来翻新和购买家私、电器。
购买的手续费要花ＲＭ１０Ｋ。所以总成本大约是ＲＭ２１０Ｋ。

银行估价大约是ＲＭ２００Ｋ，借贷ＲＭ１８０Ｋ。
目前同样单位的成交价大约是ＲＭ２３０Ｋ－ＲＭ２４０Ｋ。

租金是ＲＭ１２００－ＲＭ１４００
取平均ＲＭ１３００。

管理费加杂费，每月ＲＭ２００。
借贷３０年，利率４％，每个月供款ＲＭ８６０。
每月正现金流＝　ＲＭ２６０　

借贷３０年，利率５％，每个月供款ＲＭ９６６。
每月正现金流＝　ＲＭ１５４

借贷３０年，利率６％，每个月供款ＲＭ１０８０。
每个月正现金流＝　ＲＭ２０　

这项投资的特点是安全空间比较大。
即使ＢＬＲ上涨到８％（借贷利率是BLR-2% = 6% ），租金还是可以维持正数的现金流。

所以，我们坚持报价RM180K。


买房子的进展 3

买房子的进展 2

买房子的进展

买房子的进展 3

之前没有想过会有40年的Loan。现在我有点犹疑要拿那一项Loan。

这间屋子的市价是RM250K。 我的购买价是RM230K。银行借贷RM250K。
扣除所有费用的开销，应该会是总共RM 250K。

大家先看看 30年的借贷，以利率3.55% 计算， 每个月供ＲＭ１１３０。
管理加其他开销，大约是ＲＭ２５０。每个月的租金，ＲＭ１４５０。　
每个月净现金流是ＲＭ７０。

如果看４０年的借贷，　以利率3.55% 计算， 每个月供ＲＭ９７５。
管理加其他开销，大约是ＲＭ２５０。每个月的租金，ＲＭ１４５０。　
每个月净现金流是ＲＭ２２５。

大家会怎样取舍？　介意分享原因吗？　

期待大家的讨论。
谢谢。




买房子的进展 2

买房子的进展

付定金的过程

估计房子的回报

富爸爸的教育--- 分享篇 3

继续分享销售的课题。

所有企业拥有人都知道，收入源自于销售。许多企业失败的主要原因是销售业绩不佳。
只要成功销售，企业就会有庞大的收入。

问题就在这里，许多人不要销售，不想销售，抗拒销售。

对于愿意学习销售的朋友，当然会遇上许多挑战。最直接的做法，就是参与传销公司。
大家可以参考富爸爸系列的商业学院一书。我不在这里重复了。传销组织的训练，都是很优秀的销售训练。

销售的最大挑战，并且是最容易让人失败的地方，就是“Litre Voice”。最大的敌人，就是自己。
潜意识里的自己，总是影响最大的。举个例子，自己知道销售失败后，只有从新拿起电话，再开始打，就离成功更近了。可是潜意识的小声音，总会叫你休息，告诉你别人不得空，明天才打，先冷静一下，你已经够辛苦了，等等。够了，往往就是这些潜意识在阻碍自己销售。原来阻碍自己销售的人，就是自己。

许多人想要投资房产，可是担心自己在投资后，找不到租客。许多人想要放弃固定的薪水，转职Sales，拼更高的佣金，可是担心自己找不到顾客。有些人想要开店，可是担心找不到顾客。有些人想要参加传销，可是担心没有足够的顾客买自己的产品，等等。这些都是不准备销售，不敢销售的人。其实，很多时候，只是自己的选择，要做，还是不要做而已。一切，都是选择。

主讲者也有分享如何克服面对客户的异议处理。
重点就是 1）先同意他的意见和立场 然后 2）问问题，问他为何这么认为



另外一个主讲者，是分享如何利用股票市场来换取现金流。
美国市场的Option ，原来可以被利用为换取现金流。
很可惜，大马没有Option。希望以后会有这样的机会。



预告下一期，会分享房产的各种收入和一些成功投资的例子。

富爸爸的教育--- 分享篇 2

富爸爸的教育--- 分享篇 1

富爸爸的教育--- 分享篇 2

根据Robert Kiyosaki 在《富爸爸。穷爸爸》的分享，他认为人的收入有4个象限。E是指雇员（Employee），S是指Specialist 或Self-Employed（小型企业的拥有人），B是指Business（有系统的企业，超过500雇员的企业），I 是指Investor （投资家）。富爸爸的读者应该非常了解这些基本观念。请大家容许我稍微点评，以让没有看过这本书的朋友也有一点了解。

大部人的收入来源，是来自受薪（Employee）。所以，Employee 的收入情况，相信许多人都很清楚。S象限收入的人，可以是专业人士，例如律师，医生，会计师，或飞机师。这些人的收入都是以时间计算，而且他们的特别才能让他们的时间特别值钱。小贩或小型企业的雇主，也属于这个象限。这些人的主要特征是他们就是赚钱的工具，利用时间赚钱，而且一旦他们不在工作岗位，收入就停止。也有一些Employee 可以成为S， 例如总经理，CEO 等。

E和S 都是属于左边的象限。相同的特点有，使用自己的时间换取金钱，自己就是赚钱工具，一旦不工作，就没有收入。我们称为主动收入。而且这群人的收入越高，就会被征更多税。

至于象限的右边，他们都是收取被动收入。而且收入可以合法的被课以更低的税率。B和I 都不为钱工作。不论他们工作与否，都会获得收入。他们很多都是自己选择工作，E 和 S 是被逼工作。B是指拥有生意系统的拥有人，通常雇员超过500人，才会成为B。I是指Investor。很多人对于I的定义模糊，以为投资买股票，就是Investor。富爸爸认为是错误的。真正的I 是卖股票的。他们都是拿公司IPO，卖股票给大众，收取金钱的人。I 也可以是拿出资本，然后在公司上市成功后，回收资本的人。富爸爸把这种人称为Internal Investor。IPO 的资金是不需被课税的，买卖股票的资本回报，也是不需课税的。可是收取股息的收入，都是在课税后的净收入，例如single Tier Tax.股息收入越高，自然会被课更多税。所以，投资股票，还是左边的收入。不过，投资股票换取的资本回报或股息，却有助于换取被动收入的资产。

除了象限，我们也必须了解自己的资产负债表。财富是果实，资产负债表才是我们的树根。
许多人的目标时常设定在要赚多少钱。其实这么做，是没有多大意义的。

富爸爸的目标是时常检视自己的资产负债表。看资产是否有增加。只要资产越来越多，现金流就会更强，带来更多收入。所以我明白了，必须时常增加的，不是存款或现金，而是资产一定要增加。

会带来正现金流的，都是资产；带来负现金流的，都是负债。


富爸爸的第一堂课，就是分析左边和右边象限，有什么不同。他认为，右边的人会卖（Sell），左边的人则在（Buy）。如果大家有玩过CashFlow 101，快车道的人总是卖任何东西给老鼠赛道的人。例如，房子，股票，工作等等。听到后，我才恍然大悟，Sell 的重要性。其实很简单的一个逻辑，如果我要拥有更多的资产，我就必须卖更多的东西，例如服务，商品，资讯，网络，人脉，概念，等等。处理房产的投资也一样。不要只是Buy。必须在Buy下来过后，就Sell 给Tenant，每个月换取收入。这个观念的确冲击我的股票投资。因为投资股票，等于做Buyer。上市公司给你票据（卖你股权），换取你的金钱。所以，这提醒了我的思考，如何在股市内成为Seller。很多人在财务不成功的原因，就是不敢，或抗拒成为Seller。他们喜欢成为Buyer。例如许多人喜欢买房子自己居住。银行帮助他们实现这个梦想，卖他们贷款计划，拿了屋子的地契，还每一天赚取贷款者的利息。


我领悟到的事情，就是要在财务上成功，必须无时无刻的成为Seller。

富爸爸的教育--- 分享篇 1

买房子的进展 ２

由于之前，屋主改变主意，针对一些条例有异议，所以又多花了一个月的时间。
上个周末，屋主才同意所有条件，在上个周末签下了　Ｏｆｆｅｒ　ｔｏ　Ｐｕｒｃｈａｓｅ。我也付了２％的定金，给Ａｇｅｎｃｙ。现在，就等待发展商发出Ｓｔｒａｔａ　Ｔｉｔｌｅ，　然后就要签下ＳＰＡ　和付其余８％的钱。这笔钱，将会放在对方的律师楼，直到Ｓｔｒａｔａ　Ｔｉｔｌｅ　转移到我的名下。

这笔８％的现金，将会是暂时付出的成本。因为我借贷的Ｈｏｕｓｉｎｇ　Ｌｏａｎ　多过房子的买价。扣除所有律师费用，应该会剩余多过８％定金的钱。

由于目前的租户付的租金是ＲＭ１４５０，　我估计自己每个月会有ＲＭ１００　的正现金流。

这个租户要求在客厅装一台冷气机，我想要买２ＨＰ的，大家有什么介绍吗？

谢谢各位网友的热心留言和意见。经过思考，我决定安装新的2HP冷气机。现在的屋主愿意负担一半，来留住这个租户，直到Strata转移为止。

经过查询，我找到非常不错的价钱。其中一个客户介绍的电器商，售卖Panasonic 2HP，包括所有安装费，RM2200。有兴趣的朋友，以后可以联络我。

谢谢。

欢迎大家浏览我之前的文章。




买房子的进展

付定金的过程

估计房子的回报

出席富爸爸-- Robert Kiyosaki 的课程

我还记得2001年，第一次阅读富爸爸的第一本书，《穷爸爸。富爸爸》。没有想到，从此我的人生路因此而完全不一样了。我开始踏上追求自由之路。开始深思如何实践自己的梦想。开始被富爸爸的观念冲击自己的想法。开始改变。。。。。。

过后，因为好奇心和兴趣，我开始把富爸爸系列都买来看。在英国念书时，还托人买了，带过来。

毕业前，我就决定了自己的人生路，不要从成为雇员（Employee） 开始。毕业后，我只工作了3个月，就放弃了工程师的稳定收入。开始走上了创业之路。

努力了5年，走过了风雨之路，依然还没有创业成功，始终还留在S（Self-Employed）的象限。不过值得庆幸的是，我永远没有需要受薪。

第一次接触Ｒｏｂｅｒｔ　Ｋｉｙｏｓａｋｉ的名字，已经是８年前的事情了。时间过得真快。终于，我有机会亲自见到他，接受他的现场教育。过去的２天，实在是收获丰富的２天。待我整理后，就会在这里和大家分享。

接下来，又是努力去做的时候。财务自由之路，梦想之门，正在前面期待我们的莅临。


财务教育的秘密

估计房子的回报

继续分享我看中的单位的情况：

目前这个Ｕｎｉｔ　是有租户的。每个月的房租是ＲＭ１４５０。
估计每个月的开支，包括　Ｍａｉｎｔａｉｎａｎｃｅ　Ｆｅｅｓ　是ＲＭ２００。再扣除每个月额外开支Ｒｍ５０。
净租金大约是ＲＭ１２００。我们借贷ＲＭ２５０Ｋ，每个月的Ｉｎｓｔａｌｌｍｅｎｔ　RM１０９５ per month。

如果BLR 回到６。５％， 需要RM1237。

所以估计暂时会有ＲＭ1００　现金流。

我们也在考虑不要住，继续租给这个租户，如果他们愿意。
这个Ｕｎｉｔ　是Ｆｕｌｌｙ　Ｆｕｒｎｉｓｈｅｄ的。
只是我认为可以改进一点来提升租金。


在这里分享一下HLB 的配套：
MorTgage Plus
BLR-2.2%
30年，
RM250K 以上。
Zero Cost。
5年 Lock In period。

每个月RM10 服务费。一次过的申请费是RM200++ 。
Fully Flexi，可以还任何数额，也可以支出任何数额，无须通知。

有兴趣的朋友，请联络Cari Forum 的PropertyAgent 网友。他会介绍。

请问大家知道这家银行的借贷有什么缺点吗？

付订金的过程

看到一个网友询问如何付订金的过程。
我分享一下自己付订金的过程。

首先，我发现很多人都不愿意寻求律师的意见。其实，这些问题，都是免费的。

现在的律师业务，也是竞争很大。服务不好，就可以过当了。
我建议大家寻找自己信任的过的律师朋友。如果没有，我可以介绍我的同学给大家。他真的很懂得维护我的权益。

这笔订金，通常是2% 。千万不要私下付给Owner。比较正确的做法是付给Agent Company，然后把2% Park 在那边。在屋子成交之前，是不应该给屋主任何钱的。

在决定付订金之前，有很多东西可以先做。首先，就是先谈好在什么情况之下，可以Refund 2% 。当然，Agent Company 有它们的规定，可是不代表你要遵从。这是律师的工作。你的律师应该可以设立一些很好的条件，以防出现任何状况是，你就可以拿回2% 的订金。如果你舍得花费，应该交给律师去Draft 这些条件，肯定比直接接收Agent Company 的条件，更有保障。

当我和自己的律师洽谈时，我们就有设想过许多可能出现交易取消的情况。起初，他还担心Agent Company 不会答应这么多要求，不过由于经济不景气，生意难做，所有我们开出的条件，Agent 都答应。所以有任何差错，我的2% 订金，都是可以拿回的，除了自己不要买那栋房子。

第二件可以做的事情，就是要谈好一个期限来交收屋子。虽然Title 转换的日期，都是不确定的。不过，还是有一个合理的期限。就以我的例子而言，我们双方同意设立在18个月内。如果超过这个期限，房子交收还不可以完成，我 有绝对的权力来决定是否要继续该项交易。当然，如果我不愿意继续交易，可以100% Refund 我付过的任何订金。

第三点，就是要和屋主谈好在Title 转让期间，租金要如何计算。通常在签订了SPA 后，买家可以要求租下卖家的房子，可以要求付50% 的Market Rental。先谈好这点，就不会在签ＳＰＡ时，才起争执。我的情况比较特别。　Ｏｗｎｅｒ　同意我在半年后，才租他的房子。迟点会和大家分享。

第四点，我认为很重要，可是很多人没有注意。就是一定要再看房子一遍。问清楚什么电器和家具是Ｏｗｎｅｒ会给的。我的做法是拿ＤｉｇｉＣａｍ　把所有东西都照下来。那么在签ＳＰＡ　时，就不会出现不一样的ＩｎｖｅＮｔｏｒｙ　Ｌｉｓｔｓ。

不要担心你这么做，会令别人不高兴。首先，要付几百Ｋ的是你，有任何后果，你必须承担。第二，你这么做，Ａｇｅｎｔ　也会高兴。因为他们主要是要确保交易顺利完成。他们最怕中间出错。

重点是，律师的劝告很重要。我发现许多网友犯下的错误，都是因为没有寻求律师的法律意见。希望大家找到一间好房子，一个好律师。


为何要投资房产
计算房产的交易费用

买房子的进展

买房子的计划，突然在这个月有很大的进展。

首先，是价钱。
之前一直劝我用市价买的Agent 要大掉眼镜了。


屋主要价RM260K。我们开价RM220K（我那个很敢死的女人开口的）
结果，Agent 也没有料到Owner 这么等钱用，直接还价RM230K。

经过我们计算过后，我们答应了，还自己多加 RM5500。
迟点才向大家分享详细的情形。

不过简单的说，就是银行给屋子的Value 是RM280K。我们决定Loan RM250K。一切费用加上屋价和租金，应该就是RM250K。所以在Strata 转让后，我们是没有出动到自己的现金。当然，我们欠了银行RM250K。

这个星期应该会给2% 的Deposit，我的律师Draft的Agreement 应该在这2天好。ＳＰＡ就要等Ｏｗｎｅｒ拿到　Ｓｔｒａｔａ　过后才签。Ｌｏａｎ　已经向ＨＬＢ申请了，还可能看看　HSBC和 STandard Charetered 的Package。

暂时分享到这里。


其他的房产文章：

为何要投资房产
计算房产的交易费用

计算房产交易的费用

多亏现在有了网际网络，很多专业收费都是透明化了。律师和医生一样，都是属于专业人士，他们的收费都是要根据专业协会的准则来拟定的。由于大家的收费都是大同小异，所以我比较倾向于寻找自己信任的朋友来提供服务。

今天终于和一个律师朋友见面，得到了一些自己之前不了解的资讯。

在这里，先分享之前在网际网络找到的一些房产交易的收费。

假设我现在购买的房子是RM260，000。
Stamp Duty 1st RM100，000 X 1% = RM 1，000
RM160,000 X 2% = RM 3, 200

Legal Fees 1st RM 150,000 X 1% = RM 1,500
RM 110,000 X 0.7% = RM 770

其他的费用大约是RM1，000。
总数是RM7470。

如果银行批准的贷款是屋价的90%，贷款数额是RM234，000。
Loan Legal Fees 1st RM 150,000 X 1% = RM 1,500
RM 84,000 X 0.7% = RM 588

加上其他，大约RM300-RM500。

所以，整个过程大约要花费RM10，000。

目前，我看中的单位是土著单位。理由就是价格会比较低。
风险就是给了10% 定金后，不知道几时才能转换地契。
当然有机会不成功，不过10% 的定金是可以收回，只要在SPA 做一些特别条款既可。

之前问了一些人，大家都对土著单位却之不恭。而且有很多误解。
例如他们认为过后转手不容易。其实，这点不正确。只要你成功转换地契，那个单位将是可以公开卖给任何人。

举个例子，例如我成功以RM250，000成交。实际屋子的市价是RM280，000。
我就直接赚取了RM30，000 的价差。不过，记得风险就是10%的定金会被扣押和损失这笔资金的其他投资机会。

还有，购买屋子的时候，卖者之前用什么价格买，是不需要在意和加以考虑的。

举个例子，这里有些屋主叫价RM300，000。理由是以前的买价是RM265，000。加上银行利息和管理费，他们认为RM 300，000才是合理的。身为买者，我是不需要顾虑这些的。我只参考现在的市场状况和我愿意负担的价格。

为何投资房产 （1）？

要达到财务自由的方式有很多。之前有一些文章已经讨论过了。投资，只不过是其中一项而已。可是，投资的工具，也有很多。目前，我正在学习的，就是房产和股票投资。

之前翻看一些论坛的前辈分享，看到有好一些争执。有人认为房产投资比较有利，有人认为股市投资比较有利。我得到的结论则是各有千秋。而且，没有必要2个选1个，前提是你的资金来源（Income Source）没有问题。

先看股票投资的优势。首先，股票的买卖很简易，快速，而且是每个工作天都有交易的。对比房产，就糟糕了。房子的交易程序很复杂，费时，交易还必须看时机（要等到买卖双方同意的价格，不容易）。第二点，就是股票交易的费用很低。由于有上网交易的系统，股票的佣金不会多过1%。 房子交易的费用非常高昂，会包括佣金费，律师费，银行贷款的费用，土地局的转割费用等等。第三点，股票的资金回报丰厚。只要买对了公司，企业成长迅速，从股价攀升得来的获利，是非常丰厚的。房产虽然会增值，不过都是5-10年的事情，而且房价通常不会在短期急速上涨。

不过，房产也有其优势的一面。首先，房产投资提供了杠杆的效应。银行非常乐意为你的投资，而借贷给你。举个例子，如果我有100K，投资股票，只能投资100K。用银行的借贷/Margin 来投资，我们都知道是高风险的事情。可是，房子就不一样了。如果我有100K的头期钱，是可以投资1百万的房产，银行很乐意贷款900K，而且还是4-5% 的借贷利率。银行愿意为房产投资，提供财务杠杆给投资者，只要投资者可以负担利息。第二点，房产的价格，相对股市，就稳定的多。如果突然周转不灵，要卖掉房子，通常不会损失太多。可是股票在熊市时卖掉，随时会面对50-80% 的亏损。房产的价格，长期是持稳的。第三点，房产可以创造现金流，即房租。只要投资得当，房租可以还银行供款之于，还可以获得现金流。股票虽然有股息，可是价格的波动，有时难免会带来比收取的股息更多的亏损 （帐面损失）。而且股息收入是不可以免税的。第四点，就税收制度而言，房产会给与更好的税务回扣。这一点，股票投资是没有的。大马已经免除了房产的资本利得税，更是大大的提升了房产投资的税务减免。当投资者拥有5间房子以上时，所享有的Capital Depreciation 更是有利于房产投资者进一步节税。

最后一点，为何要买房产的原因，在于土地上。从人类发展历史的长河来看，土地的价值是会稳定的上涨，因为人口和居住始终是地球的其中一个重要的课题。翻看历史，不难发现到，土地的增值效益是高于通膨的。

房产-- 2009年开场白

我们还没有买卖房地产的任何经验。希望大家多指教。

我们计划未来的一年里，可能会购买自己的第一个房地产。
这个房地产会优先作为投资的用途，就是出租。

一开始的第一次，我们不会花多过300K。
付还头期20K-40K，贷款应该会在250K左右，准备花10K来购置家私和电器。

我们的目标住户，是经济能力比较强的人。
所以，我们决定买下Condo ，然后准备Fully Furnish。

希望大家多分享和指点我们应该注意的事项。
这个学习过程，我认为至少要花一年。
所以，真正购买，也许是今年年尾的事情。

先谢谢各位。