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2009年7月4日星期六

往事


毕业后,要做的事情,都是在英国的那段时间决定的。虽然我用了4年时间来完成工程学士,可是我却在毕业后,只用了它3个月。过后,我都是没有打工。


虽然在毕业后,决定不要受雇佣,可是我在英国念书的2年多时光,都是在餐馆做工。可以说是全职的工作。有时甚至为了工作,隔天没有去上课。


每天放学后,我都是乘搭4点多的巴士,赶着去上班。通常都在午夜才下班。

就在那2年多的日子,我每天都想着同一个问题。毕业后,我是否依然喜欢成为一个雇员的生活?是否每天都为了生活需要的资金,准时去上班?


由于自己看了不少Robert Kiyosaki 的书籍,更加对于这样的生活,感到心理不平衡。那一年,忘了是哪一个月。来了一个新的Part Timer。他只在星期六工作一天。他比我年长几年。我们开始从闲聊到熟悉。有一天,我们就聊到了《穷爸爸。富爸爸》的这本书。原来他也是这本书的爱好者。那时,我只是学生,他已经在一家研发电子医疗器材的企业就业,拿着令我羡慕的薪水。星期六来工作,只是打发时间和避免自己出去花钱而已。


更让我惊讶的是他并不满足于自己的稳定、高薪的工作(我是如此认为和羡慕他可以在英国工作)。他竟然也想要创业,拥有被动收入。我们就开始在周末的工作空闲的时间,开始设想许多疯狂的Idea


结果,他就成为了我人生中的第一位生意伙伴。我们尝试了许多方式,都失败。其中有些是疯狂的想法,例如在夏日的海滩边,售卖Coca Cola。我们在Tesco 24罐的便宜汽水,零售的价格,可以13。利润非常可观。可惜,因为没有小贩的执照,被当地的议会警告。由于他要白天上班,我就成为跑腿,负责拜访当地市议会,尝试了解申请小贩的过程。结果很不幸的,海滩的一代被规划为Herritage,我们是不被允许售卖任何物品的。汽水只好在夏天时,拿来招呼朋友。

我自己也在Ebay 开始售卖手机。英国的手机竞争很激烈,所以时常有大减价。我都会利用逛街的闲暇时间,了解最新的减价配套。如果没有记错,在英国的两年,我贩卖了20+台手机。曾经有个大马的朋友还询问我,是否可以邮寄大马,他负责在大马兜售。可惜的是,有几个朋友的邮寄都被海关截查和充公,我们只好作罢。


之后,我们也设计了一些双用水喉开关、买卖汽车橡胶、周末摆卖地摊等。全部都失败告终。

我的生意伙伴最后找到了一个方法,就是进口日本汽车。我们结合了3个人的资金,进口了2辆汽车。盈亏各半,而且后来发现有人以集团经营,我们也作罢。经过了几次的教训,我们发现了生意不是只要利润,还要是合法注册和有法律保障的。最后,我们决定设立一家进口公司和买卖20尺、半个货柜的跑车车座。初期资本大约是10千英镑。


时间最多的人,依然是我。我每天只是晚上工作8个小时,早上都是无所事事的。所以一切关于公司注册和进口的条例,都是我的工作。


很幸运的,我就是如此接受了第一次的创业教育。回到大马后,我又很幸运的,接受了第二次的创业教育。3年的过程,的确帮助了我很多。


当地的市议会为了鼓励本地人创立SME,他们会为企业家资助一位生意顾问。对于创业家而言,一切协助,都是免费的。我就是这样得到了一位免费的生意顾问,他是一位特许会计师。每个星期二,我都会和他会面1-2个小时,解决所有开始创业的问题。他也会提供许多我需要的部门联络号码。最重要的是,他教导了我如何规划初期的资本开销,更为我们的生意制定了进度表。一开始,我们3个人都是兼职。所以我们必须知道,要冲击多少的营业额,才可以成为全职的企业家。他也指导了我许多关于税收的制度。英国有个特定的条例,鼓励小型企业家。凡是盈利达到300,000英镑一年的公司,都可以获得特别的19%的税收率。少过或多过500,000的公司,都付高税收。英国还有很复杂的National Insurance制度 (类似本地的EPF)。如何利用NI 来合法的降低自己要付的税收,也是一门学问。虽然许多细节,我都忘记了。不过,那是我第一次了解富爸爸关于付税的教育。原来收入在右边象限的人,真的可以自由的选择自己要付的税。


在英国,这个问题更明显。个人税收的最高征税率是40% 。所以有些公司的雇员宁可不要老板加薪水。没有亲自体会这些奥妙,很少人可以看到右边的人在税收方面的优势。

就是因为决心要创业,所以我把自己省下来的钱,投入自己的第一家公司。也是因为如此,我错过了和朋友一起Backpack 欧洲的机会。当时,我就在想,有朝一日,我还是会回来欧洲,实现当初没有完成的梦想。当时,也收到银行的Offer,借贷1000英镑,年利息是6.5% 。我也借了这笔钱。这也是我第一次借钱来创业。


世事难以预料,我的签证满了过后,自己决定不再回去英国。所以,我们的生意,到最后也分崩离析。至于投入的资金,我也没有向伙伴要。因为他们的确付出了许多。

经过了在英国的这一段路,虽然没有成功过,不过我自己却找到了我要的人生路。我拒绝了“毕业后,找一份好的工作,赚取稳定的薪水”-- 成为雇员的想法。所以,我在大马的过渡期,在工厂就业了3个月,就辞职了。


时间过得很快,就这样5年了。


中间的许多风雨,也是很艰辛的。可是我还是坚持没有回到打工的环境,拒绝了“稳定薪水”的诱惑。


2007年,我面临了另外一个重大的打击。我的事业完全失败,要重新开始。


就在茫然和一切准备从新开始的时候,还好让我遇上了另外一位财务的导师。那就是THarv Eker。我只花了半年的时间,就重新创立了我的收入。 同时,也是在那个时候,规划自己的股市投资。自己在股市的最后一次交易,好像是2004年卖出所有的股票。2007年,是自己重新开始认识投资。过后的2年摸索经过,你们都可以从我的部落格和Cari 的分享获知了。


虽然目前的收入,已经是当初受薪的3倍,不过自己还是需要使用时间来换取。没有办法做到被动收入。


不过,我和我的另外一半,都找到了我们愿意终生奉献的事业。只是我们自己没有给机会自己,来发挥最大的潜能。


生意上,我们已经确认了我们的行业。

股市里,我们也找到自己的投资目标。

房产投资,目前我们还正在尝试。


和大家分享这一段,都是鼓励大家多在自己的财务上,继续受教育,尝试改变自己的收入来源。也许你会发现一些不同的事情。


许多时候,要走过了,才知道。要痛过了,才会珍惜。

和大家共勉之。


(这篇文章,笔于南中国海的高空30000尺)

2009年7月3日星期五

买房子的进展 4

之前有个报价被屋主拒绝。我们开价RM180K,屋主决定不卖,也没有告诉我们想要卖多少钱。
2个星期前,我在报章看到同一区的某个单位报价RM195K。

结果我们2个人,分别被不同的Agent带我们参观这个Unit。后来才得知是同一个单位。

屋主这次要价RM185K。看来他们是急着要卖的。由于屋子的问题,不容易吸引买家,我们决定站稳RM180K的价格。目前就等待屋主考虑。

经过参观,我们相信这家房子需要20K来翻新和购买家私、电器。
购买的手续费要花RM10K。所以总成本大约是RM210K。

银行估价大约是RM200K,借贷RM180K。
目前同样单位的成交价大约是RM230K-RM240K。

租金是RM1200-RM1400
取平均RM1300。

管理费加杂费,每月RM200。
借贷30年,利率4%,每个月供款RM860。
每月正现金流= RM260 

借贷30年,利率5%,每个月供款RM966。
每月正现金流= RM154

借贷30年,利率6%,每个月供款RM1080。
每个月正现金流= RM20 

这项投资的特点是安全空间比较大。
即使BLR上涨到8%(借贷利率是BLR-2% = 6% ),租金还是可以维持正数的现金流。

所以,我们坚持报价RM180K。


买房子的进展 3

买房子的进展 2

买房子的进展

2009年6月23日星期二

今天的交易 23/6

今天做了一单一阳指的交易。

Vitrox 最近都没有人要卖。
今天看到有一个人很奇怪的排了1 Lot ,
卖在RM0.39。

所以,我就排40Lot在0。39。
结果到收市,都只有那1Lot 被成交而已。

我估计成本是0.39*100+ 14= RM 53.

等到交易记录来了,才Update 我的平均价。
不过1 Lot 应该是没有什么影响。

2009年6月16日星期二

介绍大家一个新的股票论坛

http://www.investalks.com/

由于Cari的股票区素质一直在下降,
我已经和一些朋友加入了一个新论坛。

所以在此,和大家分享。

这个Forum 目前只有股票区,属于非盈利性质。
我也以自愿性质的当版主来协助管理这个论坛。

欢迎大家浏览和给意见。

http://www.investalks.com/

接下来的星期,我会去旅行,所以会暂时没有更新部落格。
抱歉。

2009年6月2日星期二

分享网友的来函

嗨,很久没和你交流了。

看到你对房地产投资渐渐开始掌握,也替你高兴。我本身没有投资房地产,但身边有些人最近都在投资房产,希望以下的意见可以对你有所帮助。

1。你最近举的例子,180K 的公寓,月租 RM1000。其实在公寓投资上来说,并不算是有吸引力的投资。就我所知,月租 RM1000 的公寓,价格低于 150K 的有一大把。因此,我同意八年兄的观点:它的卖价不算便宜。

2。屋租收入必须要考虑到房屋空置率。一般上来说,计算回酬率或现金流时,起码要预算 10% 空置率(大约一年有一个月租不出)。意思是说,租金收入应该减 10%。以你的例子来看,你的 cashflow 随时变为负数。

3。 八年兄说的对,屋租回酬需以 ROI 来看,计算 ROI 需以房产价格为准。当你向银行贷款买屋投资,就是利用财务杠杆。因此,ROI 必须比借贷成本高,才会有利可图。目前,你的房屋 ROI 稍微高于 借贷成本,主要是因为今天的低 BLR 环境。只要BLR 稍微上升 1%,你的这项投资的收入会低于借贷成本。我觉得,margin of safety 太低。

4。 你的贷款期限太长。如果你能够只以15 ~ 20 年的期限贷款,而租金收入仍然可以制造正现金流,这才是真正好的房产投资。期限拉长到 40 年来降低每月供款,这样制造出来的现金流很不稳。而且你的 liability 在未来几年几乎没降低多少,屋价波动绝对会打击你的投资回酬。还是一句话:没有安全边际。

5。公寓管理费,是一个会上升的东西。只要你的租金涨价低于管理费,你的现金流就会被蚕食。

6。 房产价格不会只升不跌的。尤其是公寓,除非你有看到很强的利好因素(比如:将会有新的LRT站、新的highway、有新的 shoping mall、新的公寓管理层 。。。),不然,投资时最好不要对涨价投任何希望。除了刚建好的几年,公寓价格很有可能会不断下跌的。

所谓的”市价“,很多时候是“有市无价“。今天,物主可以低于 “市价” 卖给你,很有可能你以后也被逼以低于 “市价” 转卖(或 refinance)。租金也是,地点再好的,只要旁边多起了一栋公寓,租金下跌在所难免。这点,需要多做功课。

7。还有一个不可忽略的风险(纯粹个人猜测):我国房地产存在泡沫。其中,这几年的借贷利息不停的下降、loan margin 不断上升(很多发展商与银行合作,贷款 110% 的越来越多)等等,应该是支撑这个泡沫的元凶。利息开始回升时,很可能就是泡沫破裂时。你还没忘记这次金融危机的引爆点吧 —— 美国政府的升息造成房产泡沫的破裂。

祝:身体健康。