YDY Learning ---- The best Tuition service in town

Please CALL Now when you see this advertisement around you if you need the service. Thanks!

My company LOGO

My company LOGO

Promotion

Custom Search

2009年6月2日星期二

分享网友的来函

嗨,很久没和你交流了。

看到你对房地产投资渐渐开始掌握,也替你高兴。我本身没有投资房地产,但身边有些人最近都在投资房产,希望以下的意见可以对你有所帮助。

1。你最近举的例子,180K 的公寓,月租 RM1000。其实在公寓投资上来说,并不算是有吸引力的投资。就我所知,月租 RM1000 的公寓,价格低于 150K 的有一大把。因此,我同意八年兄的观点:它的卖价不算便宜。

2。屋租收入必须要考虑到房屋空置率。一般上来说,计算回酬率或现金流时,起码要预算 10% 空置率(大约一年有一个月租不出)。意思是说,租金收入应该减 10%。以你的例子来看,你的 cashflow 随时变为负数。

3。 八年兄说的对,屋租回酬需以 ROI 来看,计算 ROI 需以房产价格为准。当你向银行贷款买屋投资,就是利用财务杠杆。因此,ROI 必须比借贷成本高,才会有利可图。目前,你的房屋 ROI 稍微高于 借贷成本,主要是因为今天的低 BLR 环境。只要BLR 稍微上升 1%,你的这项投资的收入会低于借贷成本。我觉得,margin of safety 太低。

4。 你的贷款期限太长。如果你能够只以15 ~ 20 年的期限贷款,而租金收入仍然可以制造正现金流,这才是真正好的房产投资。期限拉长到 40 年来降低每月供款,这样制造出来的现金流很不稳。而且你的 liability 在未来几年几乎没降低多少,屋价波动绝对会打击你的投资回酬。还是一句话:没有安全边际。

5。公寓管理费,是一个会上升的东西。只要你的租金涨价低于管理费,你的现金流就会被蚕食。

6。 房产价格不会只升不跌的。尤其是公寓,除非你有看到很强的利好因素(比如:将会有新的LRT站、新的highway、有新的 shoping mall、新的公寓管理层 。。。),不然,投资时最好不要对涨价投任何希望。除了刚建好的几年,公寓价格很有可能会不断下跌的。

所谓的”市价“,很多时候是“有市无价“。今天,物主可以低于 “市价” 卖给你,很有可能你以后也被逼以低于 “市价” 转卖(或 refinance)。租金也是,地点再好的,只要旁边多起了一栋公寓,租金下跌在所难免。这点,需要多做功课。

7。还有一个不可忽略的风险(纯粹个人猜测):我国房地产存在泡沫。其中,这几年的借贷利息不停的下降、loan margin 不断上升(很多发展商与银行合作,贷款 110% 的越来越多)等等,应该是支撑这个泡沫的元凶。利息开始回升时,很可能就是泡沫破裂时。你还没忘记这次金融危机的引爆点吧 —— 美国政府的升息造成房产泡沫的破裂。

祝:身体健康。

6 条评论:

Unknown 说...

请问陈总如何看待DUTALND呢?

tan81 说...

是股票还是发展计划?

我不了解,抱歉。

Unknown 说...

都有。特别是能投资吗?

tan81 说...

哈哈。
你这样问,和问明天1234会否开头奖,有什么不一样?

不如你分享一下对这家公司有什么看法?

Unknown 说...

个人觉得此公司的发展计划相当好。然而负债令人担忧;资产方面令人放心。管理层方面我不太会分析。股价适合中短投资。

陈总对这家公司有什么看法?有错请指正。

Ooi Beng Hooi 说...

"月租 RM1000 的公寓,价格低于 150K 的有一大把"

Plenty RM 150k apartment with RM 1000 monthly rental? Can give few examples?